Tập 4 (Cuối) Giải thích quy trình xác định nhận định keonhacai thuê

1 Xác định nhận định keonhacai thuê

(1) Xác định nhận định keonhacai thuê trong hợp đồng thuê bất động sản

Theo chuẩn mực kế toán tiền thuê mới, về nguyên tắc, hợp đồng cho thuê bất động sản được xác định là hợp đồng thuê và yêu cầu xử lý nội bảng nên cần xác định nhận định keonhacai thuê khi tính số tiền nội bảng "nhận định keonhacai thuê của bên thuê" được xác định bằng cách thêm vào "nhận định keonhacai không thể hủy ngang" trong đó bên thuê có quyền sử dụng tài sản, (1) khoảng thời gian của "quyền chọn gia hạn" mà bên thuê chắc chắn sẽ thực hiện và (2) khoảng thời gian của "quyền chọn hủy bỏ" mà bên thuê có cơ sở chắc chắn là không thực hiện (Đoạn 31 Chuẩn mực kế toán cho thuê)
Hợp đồng cho thuê bất động sản thường bao gồm một điều khoản (tùy chọn hủy bỏ) quy định rằng “bên thuê có thể hủy hợp đồng với thông báo trước XX tháng” và cần phải xác định khoảng nhận định keonhacai gian của “tùy chọn hủy bỏ” có cơ sở hợp lý để chắc chắn rằng người thuê nhà sẽ không thực hiện nó Khi đưa ra quyết định này (xác định xem liệu nó có "chắc chắn hợp lý") hay không, các yếu tố tạo ra động lực kinh tế sẽ được xem xét
Hướng dẫn thực hành, do gặp khó khăn trong việc xác định nhận định keonhacai thuê của bên thuê trong hợp đồng thuê bất động sản, nên sử dụng [Ví dụ 8-2] đến [Ví dụ 8-5] để thể hiện quá trình suy nghĩ khi xác định nhận định keonhacai thuê của bên thuê (Đoạn BC34 của Hướng dẫn thực hành)
[Ví dụ 8-2] và [Ví dụ 8-3] có những điều kiện tiên quyết cơ bản giống nhau, nhưng yếu tố tạo ra động lực kinh tế “Tầm quan trọng của tài sản cơ bản đối với hoạt động kinh doanh của công ty” chỉ ra rằng sẽ có sự khác biệt trong nhận định keonhacai thuê
[Ví dụ 8-4] và [Ví dụ 8-5] cho thấy ngay cả khi có kết quả hoạt động trong quá khứ, nhận định keonhacai thuê được xác định bằng cách xem xét các yếu tố tạo ra động lực kinh tế
Lần này, dựa trên ví dụ về hướng dẫn thực tế,[Danh sách kiểm tra khuyến khích kinh tế]để mô tả quá trình xác định nhận định keonhacai thuê Xin lưu ý rằng các giả định trong các ví dụ đã được đơn giản hóa, vì vậy vui lòng tham khảo Hướng dẫn thực hành để biết chi tiết

２．Ví dụ minh họa [8-2]

(1) Điều kiện tiên quyết

• ① Công ty A ký hợp đồng thuê tòa nhà với Công ty B làm cửa hàng cho doanh nghiệp X và xác định hợp đồng thuê bao gồm cả hợp đồng thuê
• ②nhận định keonhacai hợp đồng thuê là một năm và không thể hủy hợp đồng giữa một năm Hợp đồng có thể được gia hạn theo giá thuê thị trường và không có điều kiện đặc biệt nào kèm theo việc gia hạn
• ③Công ty A đã lắp đặt các thiết bị xây dựng quan trọng cho cửa hàng và ước tính nhận định keonhacai gian sử dụng vật chất sẽ là 10 năm
• ④Trong Dự án X, từ góc độ kinh doanh, cần phải làm mới một số cơ sở vật chất gắn liền của tòa nhà khoảng 5 năm một lần
• ⑤Các cửa hàng mà chúng tôi đã ký hợp đồng thuê không phải là cửa hàng có tầm quan trọng chiến lược và chúng tôi có thể rút lui tùy thuộc vào tình hình lãi lỗ

(2) Thông tin tham khảo khác

Các kịch bản về nhận định keonhacai gian thuê có thể được giả định trên thực tế dựa trên mô hình kinh doanh của Công ty A như sau《Thông tin tham khảo khi tạo kịch bản》, nhưng Ví dụ 8-2 xem xét kịch bản lên tới 10 năm

(3) Xem xét các yếu tố tạo động lực kinh tế và xác định nhận định keonhacai thuê

Sau đây là việc xem xét các yếu tố tạo ra động cơ kinh tế cho từng kịch bản nhận định keonhacai thuê giả định

Sẽ cần phải gia hạn một số cơ sở vật chất gắn liền với tòa nhà sau 5 năm, nhưng xét đến tình hình không chắc chắn rằng cửa hàng không phải là cơ sở quan trọng về mặt chiến lược và có thể bị thu hồi tùy thuộc vào tình hình lãi lỗ của cửa hàng, người ta đánh giá rằng tình hình không đến mức có thể thực hiện lại tùy chọn gia hạn sau 5 năm và cho thuê tổng cộng 10 năm, vì vậy nhận định keonhacai thuê được xác định là 5 năm

３．Ví dụ minh họa [8-3]

(1) Điều kiện tiên quyết

• ①Công ty A ký hợp đồng thuê tòa nhà với Công ty B làm cửa hàng cho doanh nghiệp X và xác định hợp đồng thuê bao gồm cả hợp đồng thuê
• ②nhận định keonhacai hợp đồng thuê là một năm và không thể hủy hợp đồng giữa một năm Hợp đồng có thể được gia hạn theo giá thuê thị trường và không có điều kiện đặc biệt nào kèm theo việc gia hạn
• ③Công ty A đã lắp đặt các thiết bị xây dựng quan trọng cho cửa hàng và ước tính nhận định keonhacai gian sử dụng vật chất là 10 năm, nếu tiếp tục sử dụng cửa hàng trên 10 năm thì sẽ cần lắp đặt các thiết bị xây dựng tương tự
• ④ Trong dự án X, từ góc độ kinh doanh, cần phải làm mới một số cơ sở vật chất gắn liền của tòa nhà khoảng 5 năm một lần
• ⑤Các cửa hàng mà chúng tôi đã ký hợp đồng thuê là những cửa hàng có tầm quan trọng chiến lược và chúng tôi sẽ không đưa ra quyết định rút lui chỉ dựa trên tình hình lãi lỗ của cửa hàng

(2) Thông tin tham khảo khác

Các kịch bản về nhận định keonhacai gian thuê được giả định thực tế dựa trên mô hình kinh doanh của Công ty A như sau《Thông tin tham khảo khi tạo kịch bản》và các khoảng thời gian vượt quá nhận định keonhacai sử dụng thực tế là 10 năm

(3) Xem xét các yếu tố tạo ra động lực kinh tế và xác định nhận định keonhacai thuê

Sau đây là việc xem xét các yếu tố tạo ra động cơ kinh tế cho từng kịch bản nhận định keonhacai thuê giả định

Sẽ cần phải gia hạn một số cơ sở vật chất gắn liền với tòa nhà sau 5 năm, nhưng xét thấy cửa hàng là một cơ sở quan trọng về mặt chiến lược và quyết định rút lui không thể được đưa ra chỉ dựa trên tình hình lãi lỗ của cửa hàng, người ta xác định rằng trong trường hợp đó, tùy chọn gia hạn sẽ được thực hiện lại sau 5 năm và hợp đồng thuê sẽ được cho thuê tổng cộng 10 năm, đó là nhận định keonhacai sử dụng thực tế của các cơ sở vật chất gắn liền với tòa nhà Hơn nữa, do yêu cầu đầu tư quy mô lớn sau 10 năm nên động lực kinh tế để gia hạn hợp đồng thuê lại sau 10 năm được coi là tương đối thấp nên nhận định keonhacai thuê được xác định là 10 năm

４．Ví dụ minh họa [8-4]

(1) Điều kiện tiên quyết

• ①Công ty A ký hợp đồng thuê đất của Công ty B làm địa điểm xây dựng cửa hàng mới cho Doanh nghiệp X và xác định hợp đồng thuê bao gồm cả hợp đồng thuê
• ②Hợp đồng thuê có nhận định keonhacai 40 năm nhưng Công ty A có thể hủy hợp đồng bằng cách báo trước 6 tháng Không có điều khoản và điều kiện đặc biệt nào kèm theo việc hủy bỏ
• ③Công ty A ước tính nhận định keonhacai gian sử dụng vật lý của tòa nhà mới xây dựng là 20 năm Nó có thể được xây dựng lại sau 20 năm, nhưng sẽ cần số tiền đầu tư tương đương
• ④nhận định keonhacai gian thuê trung bình đối với các cửa hàng thuộc doanh nghiệp X của Công ty A là 25 năm
• ⑤ Trong kế hoạch kinh doanh, Công ty A dự kiến ​​sẽ tiếp tục kinh doanh X trong hơn 10 năm và người ta đánh giá rằng kế hoạch kinh doanh có khả năng đạt được
• ⑥Cửa hàng mới ở vị trí đắc địa nên có thể dễ dàng chuyển đổi sang hình thức kinh doanh khác Ngoài ra, do vị trí không quan trọng về mặt chiến lược nên nếu lợi nhuận của cửa hàng không tăng như kế hoạch, công ty có kế hoạch cho thuê lại cơ sở vật chất trong nhận định keonhacai gian sử dụng thực tế còn lại, có tính đến các chi phí như chi phí phá dỡ tòa nhà

(2) Thông tin tham khảo khác

Các kịch bản về nhận định keonhacai gian thuê có thể được giả định trên thực tế dựa trên mô hình kinh doanh của Công ty A như sau《Thông tin tham khảo khi tạo kịch bản》

(3) Xem xét các yếu tố tạo ra động lực kinh tế và xác định nhận định keonhacai thuê

Sau đây là việc xem xét các yếu tố tạo ra động cơ kinh tế cho từng kịch bản nhận định keonhacai thuê giả định

Phương án kinh doanh là dự kiến ​​sẽ tiếp tục kinh doanh từ 10 năm trở lên và có kế hoạch cho thuê lại cửa hàng ngay cả khi lợi nhuận của cửa hàng không như kế hoạch nên đánh giá khả năng cao là phương án chấm dứt sẽ không được thực hiện cho đến 20 năm, tức là thời gian sử dụng vật lý của tòa nhà Ngoài ra, nếu vượt quá thời gian sử dụng vật chất của tòa nhà, thì cần phải xây dựng lại nó với số tiền tương đương với khoản đầu tư ban đầu và không có cơ sở hợp lý chắc chắn rằng tùy chọn gia hạn sẽ được thực hiện sau 20 năm, vì vậy nhận định keonhacai thuê được ấn định là 20 năm
Trong các ví dụ trong hướng dẫn thực tế, các kịch bản nhận định keonhacai thuê là 20 và 40 năm được xem xét, nhưng 10 và 25 năm đã được bổ sung để xem xét các yếu tố tạo ra động lực kinh tế Các yếu tố tạo ra khuyến khích kinh tế là như nhau trong 10 năm và 20 năm, 25 năm và 40 năm nên không được xem xét trong các ví dụ trong Hướng dẫn thực hành

５．Ví dụ minh họa [8-5]

(1) Điều kiện tiên quyết

• ①Công ty A ký kết hợp đồng thuê văn phòng với Công ty B và xác định rằng hợp đồng thuê tòa nhà bao gồm cả hợp đồng thuê
• ②nhận định keonhacai hợp đồng thuê là 5 năm và không thể hủy giữa chừng Sau 5 năm, hợp đồng có thể được gia hạn theo giá thuê thị trường và không có điều kiện đặc biệt nào kèm theo việc gia hạn
• ③Công ty A không đầu tư trang thiết bị xây dựng quan trọng cho văn phòng thuê
• ④ Văn phòng có thể được đặt ở một địa điểm khác và chúng tôi có thành tích cho thuê văn phòng trong 10 năm trước

(2) Thông tin tham khảo khác

Các kịch bản về nhận định keonhacai gian thuê có thể được giả định trên thực tế dựa trên mô hình kinh doanh của Công ty A như sau《Thông tin tham khảo khi tạo kịch bản》

(3) Xem xét các yếu tố tạo ra động lực kinh tế và xác định nhận định keonhacai thuê

Sau đây là việc xem xét các yếu tố tạo ra động cơ kinh tế cho từng kịch bản nhận định keonhacai thuê giả định

Vì không có động cơ kinh tế để thực hiện tùy chọn gia hạn sau 5 năm nên chúng tôi đã xác định rằng nhận định keonhacai thuê hợp lý là 5 năm, đây là khoảng thời gian không thể hủy bỏ

Hoàn thành